등기부, 세입자는 이것만 보면 돼요
짧은 답등기부(등기사항증명서)는 표제부·갑구·을구 세 칸이에요. 표제부에서 주소와 동·호수가 계약하는 집과 같은지, 갑구에서 소유자가 계약하는 사람과 같은지와 압류·가압류·경매·신탁 같은 글자가 있는지, 을구에서 근저당 채권최고액이 얼마인지 봐요. 인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있고, 계약 전과 잔금 날 두 번 떼는 게 좋아요.
어디서 떼나요?
인터넷등기소에서 주소로 찾아 누구나 뗄 수 있어요. 휴대폰으로도 돼요. 계약 전에 한 번, 잔금 보내기 직전에 한 번 떼요. 잔금 날, 세입자가 할 일 한 장
표제부: 이 집이 맞나요?
- 주소, 동·호수, 면적이 계약서와 같은지 봐요.
- 다가구 주택은 건물 전체가 한 등기예요. 호수가 따로 없어요. 다가구·원룸, 앞 세입자 보증금 확인하는 법
갑구: 진짜 주인과 위험 신호
- 소유자: 계약하는 사람의 신분증 이름과 같아야 해요. 다르면 대리인 서류(인감 위임장·인감증명서)를 확인해요. 집주인 대신 가족이 계약할 때
- 이런 글자가 있으면 멈추고 물어보세요: 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁
- 신탁이 있다면: 법적인 주인이 신탁회사예요. 신탁회사 동의 없이 맺은 계약은 보호받기 어려울 수 있어요. 중개사님께 신탁원부와 동의서를 꼭 확인해 달라고 하세요.
을구: 빚이 얼마나 있나요?
- 근저당권: 집을 담보로 빌린 돈이에요. 적힌 채권최고액은 보통 실제 빌린 돈보다 조금 크게 잡혀 있어요. 위험을 볼 때는 이 숫자로 봐요.
- 전세권·임차권등기: 앞 세입자의 권리예요. 특히 임차권등기가 있으면 앞 세입자가 보증금을 못 돌려받고 나갔다는 뜻이라 조심해요.
등기부에 안 나오는 것
- 밀린 세금: 압류되기 전에는 안 나와요. 집주인 밀린 세금, 세입자가 확인하는 법
- 앞 세입자 보증금(확정일자): 등기부가 아니라 확정일자 부여 현황에서 봐요.
- 건물이 불법으로 고쳐졌는지: 건축물대장의 '위반건축물' 표시로 봐요. 위반건축물이면 전세대출이나 보증보험이 거절될 수 있으니 가입하려는 곳에 미리 물어보세요.
자주 묻는 질문
근저당이 있으면 무조건 위험한가요?
아니에요. 대부분의 집에 대출이 조금씩 있어요. 빚과 보증금을 더한 금액이 집값에 비해 얼마나 되는지가 중요해요.
집주인이 "잔금 날 대출 갚을게요"라고 하면요?
잔금으로 근저당을 갚는다는 약속이면, 계약서 특약에 "잔금일에 근저당을 말소한다"를 적고 잔금 날 은행에서 갚는 것까지 확인하세요. 말소 뒤 등기부를 다시 떼서 확인하면 가장 확실해요.
주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3을 바탕으로 정리했어요. 신탁·위반건축물처럼 복잡한 경우는 변호사·법무사와 확인하세요.
이 글은 발행일 현재를 기준으로 썼어요. 법률 내용은 글을 올린 때 시행 중인 법을 바탕으로 한 것이라 그 뒤에 바뀌었을 수 있어요. 판단하거나 실행하기 전에는 꼭 변호사·회계사·법무사·세무사 같은 관련 전문가와 상담해 주세요.