세입자가 계약서에 넣어 두면 좋은 특약 다섯 줄
짧은 답세입자에게 도움이 되는 특약은 ① 잔금 다음 날까지 새 근저당 금지 ② 전세대출·보증보험이 집 문제로 안 되면 계약 해제와 계약금 반환 ③ 입주 날 사진을 계약의 일부로 ④ 큰 설비 고장은 집주인, 소모품은 세입자 ⑤ 집주인 세금 체납이 확인되면 해제, 이 다섯 줄이에요. 특약은 집주인이 동의해야 들어가니, 계약 전에 중개사님을 통해 요청하세요.
특약은 계약서의 "우리끼리 정한 약속"이에요. 집주인이 동의해야 들어가요. 그래서 계약금을 보내기 전에 중개사님을 통해 요청하는 게 가장 좋아요.
반대로, 법보다 세입자에게 불리한 특약은 넣어도 효력이 없어요(주택임대차보호법 제10조). 예를 들어 "2년이 안 되면 무조건 못 나간다", "계약 연장을 요구하지 않는다" 같은 문장이에요.
1. 잔금 날 새 빚 막기
전입의 힘(대항력)은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생겨요. 잔금 날 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 은행이 먼저가 될 수 있어요.
2. 대출·보증보험이 안 되면 계약금 돌려받기
전세대출이나 보증금 반환 보증(보증보험)이 집 때문에(위반건축물, 빚이 많음 등) 안 되는 경우가 있어요. 특약이 없으면 계약금을 잃을 수 있어요(민법 제565조). 계약금, 계약을 깨면 어떻게 되나요?
3. 입주 날 사진을 계약의 일부로
나갈 때 원상복구 다툼을 줄이는 가장 쉬운 방법이에요. 사진을 문자로 주고받고, 그 사진을 계약의 일부로 본다고 적어 두면 "원래 이랬다"를 두고 다툴 일이 줄어요.
4. 수리는 누가
큰 설비(보일러·배관·전기)가 오래돼서 고장 나면 집주인, 전구 같은 작은 소모품과 세입자 잘못으로 망가진 것은 세입자가 고치는 게 보통이에요(수선의무, 민법 제623조). 미리 적어 두면 겨울 보일러 고장 때 서로 편해요.
5. 집주인 세금 체납 확인
집주인은 계약할 때 납세증명서를 보여 줘야 해요(주택임대차보호법 제3조의7). 보증금이 1천만 원을 넘으면 계약 뒤 입주일까지는 동의 없이도 세무서에서 집주인의 밀린 국세를 볼 수 있어요. 그때 큰 체납이 나오면 어떻게 할지 미리 정해 두는 줄이에요. 집주인 밀린 세금, 세입자가 확인하는 법
자주 묻는 질문
집주인이 특약을 싫어하면요?
특약은 서로 합의하는 거라 강제로 넣을 수는 없어요. 다섯 줄 모두가 어렵다면 1번(잔금 날 새 빚 막기)과 3번(입주 사진)만이라도 요청해 보세요. 집주인에게도 나중 다툼을 줄여 주는 내용이에요.
이미 계약했는데 특약이 없어요.
1번은 잔금 날 아침 등기부를 다시 떼 보는 것으로, 3번은 입주 날 사진을 문자로 보내 두는 것으로 대신할 수 있어요. 잔금 날, 세입자가 할 일 한 장
주택임대차보호법 제3조·제3조의7·제10조, 민법 제565조·제623조를 바탕으로 정리했어요. 특약 문구는 예시예요. 큰 보증금이 걸린 계약은 변호사·법무사와 한 번 더 확인하세요.
이 글에 나온 말
이 글은 발행일 현재를 기준으로 썼어요. 법률 내용은 글을 올린 때 시행 중인 법을 바탕으로 한 것이라 그 뒤에 바뀌었을 수 있어요. 판단하거나 실행하기 전에는 꼭 변호사·회계사·법무사·세무사 같은 관련 전문가와 상담해 주세요.