고장 났을 때, 집주인에게 이렇게 보내세요

수리 다툼은 요즘 가장 빨리 늘어나는 집 다툼이에요(한국부동산원 분쟁조정 접수, 유지·수선 2023년 63건 → 2025년 233건). 다툼에서는 알린 기록과 고칠 기회가 있었는지가 중요해요.

1. 발견한 날, 사진과 함께

○○님, 오늘 아침 보일러가 켜지지 않아요. 에러 표시 사진 보내 드려요. 언제 수리 기사님이 오실 수 있을지 알려 주시겠어요?

• 사진·영상, 언제부터인지, 쓸 수 없는 정도인지를 같이 적어요.
• 전화로 이야기했다면 끝나고 "아까 통화한 대로 ○일에 오시기로 했어요"를 문자로 남겨요.

2. 고칠 날짜를 같이 정해요

네, ○월 ○일 오후 2시에 집에 있을게요. 기사님 연락처 알려 주시면 제가 직접 맞출게요.

• 수리하러 오겠다는데 계속 거절하면 세입자에게 불리해질 수 있어요. 녹물 나와서 나갔는데 월세를 내라고?

3. 누가 고치나요?

• 보통 집주인: 보일러·배관·누수·전기처럼 큰 설비, 오래돼서 생긴 고장 (수선의무)
• 보통 세입자: 전구·수도꼭지 고무 같은 작은 소모품, 세입자 잘못으로 망가진 것
• 곰팡이·결로는 원인(건물 문제인지, 환기 문제인지)에 따라 달라요. 곰팡이·누수, 집주인 책임일까요?

4. 급해서 먼저 고쳤다면

한겨울 보일러처럼 기다릴 수 없을 때가 있어요. 집주인이 고쳐야 할 것을 먼저 고쳤다면 그 비용을 바로 돌려 달라고 할 수 있어요(민법 제626조 제1항).

○○님, 어제 말씀드린 보일러가 밤새 안 돼서 오늘 기사님을 불러 고쳤어요. 영수증과 기사님 소견 보내 드려요. 비용 ○○원은 이 계좌로 보내 주시거나 이번 달 월세에서 빼도 될지 알려 주세요.

• 고치기 전에 먼저 알린 기록이 있어야 다툼이 적어요.
• 월세에서 마음대로 빼기보다, 집주인의 답을 받고 정하는 게 안전해요. 집주인 쪽 안내는 세입자가 수리비를 먼저 냈다면에 있어요.

월세는 그대로 내요

고쳐 주지 않는다고 월세를 멈추면, 밀린 월세가 쌓여 오히려 계약이 흔들릴 수 있어요. 월세는 내면서 알린 기록을 남기고, 그래도 안 고쳐 주면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 생각해요.

민법 제623조·제626조, 한국부동산원 임대차분쟁조정 자료(2026년 10월 15일 국회 공개 보도)를 바탕으로 정리했어요.