보증금을 못 돌려받았을 때, 순서대로

보증금 다툼은 집 분쟁에서 가장 많아요(한국부동산원 분쟁조정 접수의 35.1%, 2022년~2026년 8월). 그만큼 정해진 길이 있어요. 하나씩 해요.

1. 날짜를 문자로 받아요

○○님, 계약이 ○월 ○일에 끝났는데 보증금 ○○원을 아직 받지 못했어요. 언제 보내 주실 수 있을지 날짜로 알려 주세요.

"새 세입자가 오면"은 날짜가 아니에요. 세입자가 기다려 줄 의무는 없어요. 새 세입자 들어오면 보증금 줄게는 안 통해요

2. 날짜가 지나면 내용증명

말로 한 약속이 지켜지지 않으면, 언제 무엇을 요청했는지 공식 기록을 남겨요. 인터넷우체국에서 집에서 보낼 수 있어요. 내용증명, 우체국 안 가고 보내는 법

3. 이사해야 한다면 임차권등기명령부터

보증금을 받기 전에 주소를 옮기면 보증금을 지키는 힘을 잃을 수 있어요. 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 올라간 것을 본 뒤 이사해요. 비용은 집주인에게 청구할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의3). 이사 갈 때, 보증금 받기 전에 주소를 빼면 안 되는 이유

4. 보증보험에 가입했다면

보증금 반환 보증에 가입했다면 가입한 곳에 바로 연락해 청구 절차와 필요한 서류(임차권등기 여부 등)를 물어보세요. 절차를 늦추면 그만큼 늦게 받아요.

5. 조정이나 법원으로

• 주택임대차분쟁조정위원회: 소송보다 가볍게 합의를 찾는 곳이에요(주택임대차보호법 제14조). 한국부동산원 자료로는 2022년부터 끝난 3,689건 중 조정이 성립한 게 658건, 화해하고 취하한 게 815건이었어요(2026년 10월 국회 공개 보도).
• 지급명령: 집주인이 금액을 다투지 않는다면 서류로 빠르게. 지급명령, 혼자 신청하는 순서
• 소액사건: 3천만 원 이하라면. 3천만 원 이하라면, 소액사건으로 빠르게
• 판결을 받으면: 그 집의 경매를 신청할 수 있어요. 이때는 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의2 제1항).

늦어진 만큼 이자도

• 집을 비워 준 뒤부터 늦게 받은 만큼 지연이자를 청구할 수 있어요.
• 소송을 걸면 소장이 집주인에게 간 다음 날부터 연 12%가 붙어요(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조, 법정이율 규정).

챙길 것

• 계약서(확정일자 받은 원본), 주민등록등본
• 보증금 보낸 기록, 월세 이체 기록
• 날짜를 물은 문자와 답, 내용증명 사본
• 입주·퇴거 사진, 관리비 정산 내역