같은 계약, 두 개의 2년: 알릴 기간 끝 하루 전에 갈려요

같은 동네 두 집주인이 있어요. 보증금 1,000만 원, 월세 52만 원, 계약은 12월 25일에 끝나요. 알릴 기간 끝은 10월 25일이에요. 결과부터 보고, 거꾸로 원인을 찾아볼게요. (이름·날짜·금액은 예시예요.)

• 임대강: 돈 아끼려다, 혼자 하려다, 대강 하려다 잘 안 되는 집주인.
• 임대인: 돈체크를 잘 쓰고, 절차를 지키는 여유 있는 집주인.

임대강의 2년

"아 이런, 깜빡했다! 묵시적 갱신!"

• 월세는 그대로예요. 말 없이 알릴 기간이 지나면 같은 조건으로 2년 이어진 것으로 봐요(주택임대차보호법 제6조).
• 세입자는 언제든 나갈 수 있어요. 이듬해 9월, "3달 뒤에 나갈게요." 묵시적 갱신 뒤엔 세입자가 언제든 알리면 3달 뒤 끝나요(제6조의2). 계약이 1년 넘게 남아 있어도요.
• 보증금 1,000만 원을 3달 안에 마련해야 해요. 새 세입자 중개수수료도 이런 경우엔 집주인이 낸다고 본 판결들이 있어요. 계약서에 '임차인 부담' 특약이 있어도 적법한 해지엔 적용되지 않는다고 본 판결도 있어요.
• 못 돌려주면 일이 커져요. 늦어진 만큼 지연이자가 붙고, 세입자는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 그 비용도 집주인에게 청구할 수 있어요(제3조의3).

임대인의 2년 (같은 날)

• 알림: 체키오가 알릴 기간 끝 1달·7일·3일·2일 전과 하루 전, 마지막 날에 알려 줘요.
• 문자 한 통: "서로 합의해 다시 계약했으면 해요." 세입자: "네, 2년 더 살게요."
• 월세: 5% 안에서 보증금으로·반반·월세로 중 상의해서 정해요. 이번엔 반반, 보증금 1,337만 원·월세 53만 4천 원. 5%는 상한이라 서로 합의하면 동결하거나 내릴 수도 있어요. 단추 세 개로 보는 5%
• 계약서: 11월 10일에 같이 써요. 정한 2년이 2028년 12월까지 이어져요.
• 세입자가 나가고 싶다면: 서로 정한 기간이라 정한 날까지 살거나, 새 세입자를 구해 합의하고 나가요. 새 세입자가 들어오는 날 보증금을 돌려주고, 중개수수료는 세입자가 내기로 합의하는 경우가 많아요. 계약 중에 나가겠다는 세입자

차이는 하나: 알릴 기간 끝 전에, 문자 한 통

하루 전이라도 기간·보증금·월세를 문자로 서로 합의하면 달라져요.

• 계약은 서로 합의하면 효력이 생겨요(민법 제618조). 계약서가 꼭 있어야 하는 건 아니라서, 문자로 주고받은 합의도 계약이에요.
• 서로 합의해 다시 계약한 것은 '언제든 3달 뒤' 조항이 붙는 묵시적 갱신이 아니에요. 정한 기간 동안 이어져요.
• 그래도 계약서까지 같이 쓰면 증거가 더 튼튼해요. 문자로 합의한 날 계약서 쓸 날도 같이 정해 두세요.

계약이 12월 25일에 끝나서, 서로 합의해 다시 계약했으면 해요. 기간은 2026년 12월 26일부터 2028년 12월 25일까지, 보증금 1,337만 원, 월세 53만 4천 원이에요. 괜찮으시면 "네"라고 답해 주세요. 계약서는 편하신 날 같이 써요.