월세에 부가세, 포함일까 별도일까? 집·오피스텔·상가 한 번에

"월세 100만 원이요"라고만 했다면, 부가세는 누가 내는 걸까요? 집인지 상가인지, 집주인이 어떤 사업자인지에 따라 답이 달라요.

한눈에 보기

• 집(아파트·빌라·주택): 부가세가 없어요. 포함인지 별도인지 따질 필요가 없어요.
• 오피스텔: 실제로 어떻게 쓰는지로 정해요. 사람이 살면 집처럼 부가세가 없고, 사무실로 쓰면 상가처럼 붙어요.
• 상가·사무실, 일반과세자 집주인: 월세의 10%가 부가세예요. 보통 '별도'로 받고 세금계산서를 발급해요.
• 상가·사무실, 간이과세자 집주인: 세금계산서 대신 영수증을 줘요. 그해 금액이 4,800만 원 미만이면 부가세를 내지 않아요.
• 상가·사무실인데 사업자등록을 안 한 집주인: 지금 등록하면 돼요. 상가 임대는 부가세가 붙는 일이라, 등록하지 않아도 부가세가 사라지지 않아요.

계약서에 아무 말이 없으면 '포함'으로 봐요

받은 돈에 부가세가 들어 있는지 분명하지 않으면, 받은 돈의 110분의 100만 월세로 보고 나머지를 부가세로 봐요(부가가치세법 제29조 제7항).

• "월세 100만 원"이라고만 썼다면: 월세 약 90만 9천 원 + 부가세 약 9만 1천 원. 집주인 손에는 9만 원쯤 덜 남아요.
• "월세 100만 원(부가세 별도)"라고 썼다면: 세입자가 110만 원을 보내요.

그래서 일반과세자라면 계약서에 꼭 '부가세 별도' 를 적어요.

오피스텔은 쓰는 모습으로 정해요

• 세입자가 살면서 전입신고를 했다면 집처럼 봐요. 부가세가 없어요.
• 사업자가 사무실로 쓰면 상가처럼 봐요. 일반과세자 집주인이라면 부가세 10%를 따로 받고 세금계산서를 발급해요.
• 분양받을 때 부가세를 돌려받은 오피스텔을 집으로 빌려주면, 돌려받은 부가세를 다시 낼 수 있어요. 처음부터 용도를 정해 두세요. 오피스텔 전입신고 이야기

일반과세자 집주인이라면

• 월세에 부가세 10%를 더해 받고, 다음 달 10일까지 세금계산서를 발급해요. 세금계산서가 늦으면?
• 받은 부가세는 1월·7월에 신고하고 내요. 내 수입이 아니라 잠깐 맡아 두는 돈이니 따로 모아 두세요.
• 보증금에도 부가세가 붙을 수 있어요. 상가 부가세 기본

간이과세자 집주인이라면

• 상가를 빌려주는 일은 지난해 금액(부가세 포함)이 4,800만 원 미만일 때 간이과세자가 될 수 있어요. 다른 업종보다 기준이 낮아요.
• 다만 시 지역의 일정 규모 이상 상가는 금액과 상관없이 간이과세자가 될 수 없어요(국세청이 정한 기준).
• 간이과세자는 세금계산서 대신 영수증을 줘요. 그래서 세입자는 월세에 낸 부가세를 돌려받지 못해요. 세입자가 세금계산서를 원한다면 계약 전에 알려 주세요.
• 그해 금액이 4,800만 원 미만이면 부가세를 내지 않아요. 그래도 1월 신고는 해요.
• 계약서에는 월세가 '부가세 포함'인지 분명히 적어 두면 다툼이 없어요.

사업자등록을 안 했다면

• 상가를 빌려주기 시작한 날부터 20일 안에 사업자등록을 해요.
• 늦게 하면 등록 전 월세의 1%(간이과세자는 0.5%)가 가산세로 붙고, 부가세도 그대로 내야 해요.
• 지금이라도 홈택스나 세무서에서 등록하면 더 늘어나지 않아요. 집주인 사업자등록